浏阳市机关事务中心：浏阳市行政中心物业管理服务项目采购需求公开
· 2024-07-31
（一）行政中心主、附楼（计费面积7.5万平方米）
浏阳市行政中心座落在浏阳城区东部关口、集里、淮川三个街道的交接区域，是一个全开放型的办公场所。占地面积28.7万平方米，总建筑面积8.27万平方米，其中：主办公楼4.29万平方米，局级办公楼（附楼）3.26万平方米，机关食堂（宾馆）0.72万平方米（不纳入计费面积）。行政中心2003年4月动工建设，2004年12月交付使用。目前，浏阳四大家领导班子及市直机关共40多个单位在此办公，入驻人数2000余名。
主办公楼由南、北两栋构成：地下负1层为车库层，负2层为设备层和人防层；地上9层，一楼为框架式大厅，南北栋之间采用玻璃屋顶连接，屋顶高度大约三层。车库层设有车辆入口2个、出口2个，一楼大厅设有大门4个，日常开启大门2个（南、北门）。整栋大楼共装设客梯（广州蒂森）8台，消防梯（江苏通力）2台，共设有人行楼梯间4个。主办公楼夏季使用上海麦克维尔中央空调机组制冷（用电），冬季使用直燃机组供暖（燃油）。高压配电系统1套，变压器5台（含景观照明专变1台），备用电源1台500KW沃尔沃发电机组。
附楼由6栋组成，分别为附一、附二、附三、附四、附五栋和机关食堂，除机关食堂外均为四层结构，共有出入口、门厅9个。附楼采用分体式电空调制冷和供暖，设有强电配电间2个，机关食堂专变1台，设有人行楼梯间18个。机关食堂部分公共设施设备管理。
主楼南面为集会广场，设有国旗台1个；主楼东、西、北设休闲广场共3个。广场设有石质花钵、石质拱门、景观柱、喷泉池等装饰性构件。
进入行政中心环府路入口共5个，区域内环府路形成环线，总长度约3500米。区域绿化面积约150000平方米，设有人行游道数条（绿化养护管理不纳入本项目，绿化养护生产性垃圾不由物业公司负责，但绿化区自然落叶及人员活动生成的其它垃圾由物业公司负责）。
建筑消防采用集中控制系统，设有1个中控室，消防设施配备完善。主楼四楼以下部分及附楼采用市政供水，主楼五楼以上楼层采用二次供水，排水为配套管网。整个区域建有完善的治安电子监控系统，监控信息直接传送到中控室。
（二）管理事项
1.房屋建筑的一般性日常养护和管理。包括：房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、设备机房、管道及电梯等设施设备井、楼梯间、地下架空层（车库、人防设施）、走廊通道等。
2.公用设施设备的运行、维修、养护和管理。包括：给排水设备、室内外公共照明设施、消防设施设备、电梯、高低压供电配电设备（包括备用电源发电机组）、中央空调（采暖和制冷）系统、电动感应门、地下车库道闸及楼宇亮化设备等。
3机关公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维修、养护和管理。包括广场、道路、屋面、外墙、给排水管网、化粪池、明暗沟、池、井、室外停车场（包括机关食堂周围停车场及道路）等。
4．协助采购人并监督专业公司对移动、电信、联通、有线电视、音响等所有弱电设备维修及定期保养；按维保标准制定详细计划，对已接管的设施、设备进行定期维保。
5．行政中心（不包括食堂承包方管理的区域内部）所有设备设施和停车场的安全保卫工作。包括：行政中心范围内全方位安全监控和巡查、交通秩序管理、车辆停放与外来车辆的管理；消防系统与安全监控系统的管理；外来人员和大件物品出入管理；信访或上访人员引导及秩序管理；区域内广场、道路、绿化等。
6．公共区域、公共会议室和办公室卫生保洁。公共区域包括：环府路合围区域内（含环府路及两侧人行道，城市广场和政东广场除外）广场、道路及北停车场；主、附楼室内外公共区域（各单位使用的办公室除外）；行政中心绿化区域内树叶和垃圾清扫（绿化养护修剪栽植生成的垃圾除外）。公共会议室包括：机关事务中心管理的会议室和接待室。机关事务中心管理的办公室：包括室内卫生及相关服务。
7．行政中心区域内垃圾分类工作。垃圾分类设施设备的维护、运行管理；区域内日常的垃圾分类宣传、分类投放指导、投放情况检查；垃圾的分类收集、二次分拣、分类运输，配合有关部门进行垃圾分类处置；完成垃圾分类台账的填写、报送给采购人并存档。垃圾外运费由采购人负责。
8．行政中心公共安全事件防控工作。
9．行政中心区域内施工单位监管。
10．所有维修需更换原器件、材料和配件到采购人处领用。如日常维修项目，无法自行解决，需请专业人员解决的，费用由物业公司负责。
11．行政中心收发中心的收发管理工作。包括：入驻单位征订的各类报刊、杂志、往来普通信件等收发工作。
二、相关标准：
《浏阳市行政中心物业管理考核办法》
为了进一步加强对行政中心的物业管理工作，提高物业管理水平，机关事务中心每月对物业公司的物业管理工作进行考核，月底作一次统计作为当月考核评分依据。
考核评分标准：满分100分，由市级领导、机关事务中心班子成员和物业管理科、安全保卫科、后勤事务科、办公室按照公开、公平、公正的原则，进行考核评分综合汇总，评分结果作为当月服务费用支付依据，考核细则中涉及扣除违约金的内容一并执行，扣除的违约金从当月服务费用中核减。
各有关单位评分汇总比例如下：
1、市级领导：10分（以每月意见征询表为评分依据）
2、机关事务中心班子成员：10分（取平均分）
3、机关事务中心物业管理科：45分（按月考核得分）
4、机关事务中心安全保卫科：20分（按月考核得分）
5、机关事务中心后勤事务科：10分（按月考核得分）
6、机关事务中心办公室：5分（按月考核得分）
每月考核平均分达到90分以上（含90分），全额支付剩余费用。每低于90分1分，按该月剩余应支付费用金额的1%扣除，依次类推。低于80分（不含80分），第一次由机关事务中心提出书面警告；两次出现（连续或累计）低于80分（不含80分）以下，甲方有权单方面解除合同。
若存在须扣除违约金的情形，违约金从当月剩余应付的服务费中直接扣除。
行政中心物业管理考核评分标准
一、综合管理方面
| 序号 | 考 核 内 容 及 要 求 | 评分及扣除标准 |
| 1
| 按照投标文件配足管理人员和工作人员。各岗位人员具备相应的资质并持证上岗。穿戴（工作牌、工作服）整洁，文明服务，礼貌待人。服从和接受机关后勤服务中心人员工作协调、指挥和监督。服务、值班电话必须保持24小时畅通。上班时不准喝酒、睡觉、擅离岗位。 | 每少一人扣2分，同时扣除违约金1000元； 一人一次不合格扣1分; 不服从工作指挥每次扣1分，同时扣扣除违约金500元； 值班电话不畅通每次扣0.5分。 |
| 2 | 建立每日安全隐患排查台账制度，发现问题及时整改，重大问题书面移交事务中心相关科室处理。 | 一次不合格： 严重：扣0.5分 一般：扣0.3分 |
| 3 | 凡受到用户投诉，经查实属物业公司责任，视事件性质及影响程度。 | 一般的：扣1-2分，同时扣除违约金500元； 严重的：扣3-5分，同时扣除违约金1000元。 |
| 4 | 办公楼内公共区域（走廊楼道、步行梯、卫生间、地下车库、电梯轿厢、门窗、设施设备、各类标识标牌以及公共区域墙面和吊顶等）无积水、无蛛网、无明显污渍、无灰尘，地面无明显脚印、无瓜壳果皮、烟头、纸屑、痰迹等杂物。室内公共部位石材地面定期抛光打蜡保养。 | 发现一处扣0.3分 |
| 5 | 房屋外观完好、整洁，外墙、大厅、公共楼道、卫生间、走廊、广场等公共部分的面砖、地砖无污迹。广场、路面、绿地、散水坡、停车场、水池、各楼入口台阶无瓜壳果皮、纸屑，无垃圾杂物、无泥沙、无积水、无污渍。标识牌、构造物无乱张贴，目视表面无明显灰尘，无污迹。 | 一处不合格： 扣0.3分 |
| 6 | 室内、外垃圾箱内部垃圾清理及时。外表无污迹、黏附物，垃圾箱周围无散落垃圾，无污水、污渍。病媒生物防制有方案、措施，根据季节实施到位，并有相关记录。 | 一处不合格： 每次扣0.3分，影响较大扣0.5分 |
| 7 | 雨、污水管井和明暗沟每半年进行清理一次，排水畅通。化粪池按月进行检查，每年进行两次彻底清掏，不外溢污水。屋面平台每月检查，确保排水系统完好无堵塞。二次供水水箱安全防范到位，定期清洗，水质符合相关卫生要求。 | 一处不合格： 严重：扣1分 一般：扣0.5分 |
| 8 | 明确垃圾分类二次分拣、桶边指导等专职岗位人员，积极对行政中心入驻单位开展分类指导，配合物业科开展日常监督检查，最大限度保障公共区域垃圾分类投放、二次分拣的准确率；做好公共区域垃圾分类设施的日常维护、清洗等工作；做好垃圾中转站清理、保洁和消杀等工作。 | 未开展相关活动或未留存活动资料每次扣0.5分；垃圾分类工作不力，被本级单位投诉、通报每次扣1分，被长沙市级以上通报每次都2分。 |
| 9 | 完善各类垃圾的分类处置合同（协议），做好垃圾分类对接台账。 | 每少一项或不合格，扣0.3-0.5分 |
| 10 | 按月（每月10日前提供上一月度情况）提供行政中心水、电、柴油等能源资源消耗情况，以书面形式报送到物业科，并根据工作需要及时提供相关基础数据和能耗对比分析数据。 | 未提供每次扣0.5分。 |
| 11 | 经常性开展员工节能减排教育培训，增强节能减排意识；积极采取节能降耗日常管理措施，最大限度减少水、电、柴油等资源浪费现象。中央空调开启严格遵循时令季节和室外温度变化情况，切实根据需要开启中央空调台数，热天室内温度不低于26摄氏度，冬天室内温度不高于20摄氏度，上班前空调提前开启时间不得超过1小时，下班之前提前半小时关闭中央空调，节假日未经特殊程序批准，严禁启用中央空调。 | 违规一次扣0.5分。 |
| 12 | 加强对进入办公大院进行施工（装修、维修人员）进行登记备案、全过程监督等有效管理，涉及到违章操作及时制止，重要事项要及时报告。各单位维修改造做到先申请、备案再施工。 | 造成严重影响：一次扣1-3分；未发现违章施工的一次扣1分；未登记或未跟踪管理：一次扣0.5分。 |
| 13 | 市级领导办公室实行每日保洁制度，设施设备实行每日检查制度，随坏随修。日耗品补充及时，饮用水按时更换，并严格按照相关规定做好保密工作。 | 发现一次不到位扣1分；发生一次投诉属实扣5分 |
二、设施设备管理方面
| 序号 | 考 核 内 容 及 要 求 | 评分及扣除标准 |
| 14 | 年初制定详细的设施设备月、季、半年、年保养计划，计划报物业管理科备案认可，严格按计划认真执行，并做好详细记录。 | 未制定计划扣3分；抽查发现未按保养计划执行扣1-2分。 |
| 15 | 制定电梯、中央空调、给排水、供配电系统等设备管理制度、详细运行操作规程，并及时做好员工操作培训。按时做好设施设备运行巡查工作，并做好记录，发现问题及时处理。 | 操作规程不健全或缺少的每项扣2分；巡查记录不全或数据不准确的每次扣0.5分。 |
| 16 | 电梯（客梯、消防梯）、中央空调系统（制冷、采暖）由厂家进行维保，物业公司按照规范要求督促到位，并做好记录。 | 抽查一次不到位的每次扣0.5分 |
| 17 | 制定完善电梯、中央空调、供配电系统等重要设施设备突发事故应急预案（处理流程），每季度组织培训演练。 | 未制定每项扣2分；未组织培训演练每次扣1分。 |
| 18 | 制定大风、暴雨、冰雪等极端灾害天气应急预案，加强巡逻检查并及时采取相关处置措施。 | 未制定每项扣2分； 检查不到位每次扣1分； 处置不到位造成财产损失的每次扣2分，同时扣除违约金1000元。 |
| 19 | 配电室安排专人值守，值班人员必须24小时在岗。上班时间每2小时检查1次设备运行情况，对主要运行参数进行查抄。供配电系统图、设备突发事故应急处理流程、设备管理人员证件复印件等内容上墙。 | 未按要求每次扣1分 |
| 20 | 规范中央空调运行，适时开启设备时间和台次，合理设置主机温度，设备运行合理，节能运行；运行记录填写规范，每2小时记录1次。 | 每发现一次不合格扣1分。 |
| 21 | 室内外（路灯）公共照明每日巡查1次，及时修复；保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%。 | 每发现一处维修不到位扣0.2分。 |
| 22 | 保持室内外设施（室内墙面、地板、吊顶等；室外沟渠、井、盖、广场、道路及相关构造物等）完好。 | 每发现一处维修不到位扣0.2分。 |
| 23 | 工程维修人员每季度开展一次主动上门服务，并做好记录，及时解决所反映的问题，并对各办公室设施进行维护保养。做好日常维修工作，接到报修通知后必须在10分钟内赶到现场。 | 未按季度上门服务扣2分；服务不到位的扣1分；维修不及时的每次扣0.5分。 |
| 24 | 要求对供配电设备、绝缘手套、绝缘鞋等绝缘工具进行打压检测、检修除尘，并出具报告。设备房保持整洁、通风，照明完好，清洁卫生，机身洁净仪表清晰，不乱堆杂物，严禁吸烟。各类操作开关设置明显标志。 | 一处不合格扣0.5分 |
三、安全管理方面
| 序号 | 项目 | 考 核 内 容 及 要 求 | 评分及扣除标准 |
| 1 | 人 员 保 障 | 按照物业管理项目服务内容，物业公司必须无条件全额配备安保人员。 | 每少一人扣5分，同时扣除违约金1000元。 |
| 2 | 所有保安人员必须持有从业资格证上岗。 | 每少一张保安从业资格证扣3分，同时扣除违约金200元。 | |
| 3 | 队 伍 建 设 | 遵守管理制度，统一着装，仪容整洁，文明用语，礼貌待人。 | 一人一次不合格：扣2分.被投诉一次扣5分。重大投诉一次扣10分 |
| 4 | 上班期间工作态度端正，不得脱岗、串岗，做与工作无关的事。 | 发现一次扣2分。 | |
| 5 | 物业公司定期对保安人员进行思想政治教育、职业技能培训。每个季度不少于一次。 | 少一次扣10分。 | |
| 6 | 宿舍、岗亭要求保持整洁，不得私自带入违禁物品，不得私接乱搭电线。 | 发现一次扣1分。 | |
| 7 | 巡逻车驾驶员必须定人定岗，持驾驶证上岗，车辆保持干净整洁。 | 违反一次2分，车辆不整洁一次扣1分。 | |
| 8 | 中心临时交办的工作任务，要求有落实，有反馈。 | 落实不利扣2分，造成重点失误的扣10分。 | |
| 9 | 安 全 保 卫 | 发生重大上访群体和突发事件，要按照上报程序和有关规定及时处置、及时报告。 | 一次处置不利扣5分； 造成重大影响或损失的扣10分，同时扣除违约金10000元。 |
| 10 | 昼夜巡逻、巡楼工作是否到位。白天对行政中心区域巡逻常态化，晚上对主附楼巡楼不少于两班次。 | 工作落实不利扣2分一次， | |
| 11 | 行政中心重要会议及重要接待安全保卫。 | 发生重大工作失误，视情况扣5分至20分，并视情扣除违约金（≤5000元）。 | |
| 12 | 监控室实行2人同岗制，遵守保密制度，做好突发事件预警，故障汇报，保持机房设备干净整洁。 | 缺少1人扣2分一次； 未及时清理扣1分一次。 出现重大泄密事件扣20分，同时扣除违约金10000元。 | |
| 13 | 消 防 安 全 | 物业公司至少6人持有消防证上岗，消控室上墙公示。 | 每少一张消防证扣3分，同时扣除违约金500元。 |
| 14 | 对行政中心消防设施设备每月开展一次例行安全检查，做好检查记录，异常情况及时上报。 | 少一次扣2分，未及时上报问题扣3分，造成损失扣5分。 | |
| 15 | 物业公司在消防设施设备日常管理中，人为造成消防设施损坏或设备丢失的照原价赔偿。 | 设施损失扣3分，设备丢失扣1分。 | |
| 16 | 消控室值班人员要及时记录消防报警日志，安排人员对报警点进行巡查。 | 未及时巡查造成捐失扣5分，重大损失扣20分。 | |
| 17 | 交 通 秩 序 | 上班时间对行政中心区域进行交通秩序巡查。 | 每少一次扣1分。 |
| 18 | 保障好重大会议、重大接待交通秩序。 | 工作不利扣3分； 被投诉扣5分，同时扣除违约金200元。 | |
| 19 | 对车辆停放秩序进行管理，保障行政中心车辆停放井然有序。 | 车辆管理不到位一次扣1分。 | |
| 20 | 交通标志指示牌，保持整洁、整齐，缺失或损坏及时上报。 | 工作不利一次扣1分。 |
四、会务服务方面
| 序号 | 考 核 内 容 及 要 求 | 评分及扣除标准 |
| 1 | 按照投标文件要求配足工作人员，各岗位人员按相应要求上岗，统一着装，精神饱满，仪容整洁，责任心强，文明规范。 |
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